아파트를 지을 때 건설회사가 혼자 지어서 팔면 될 것 같은데 시행사 따로 시공사 따로 신탁사가 따로 참여해서 아파트를 짓던데 각각의 역할이 무엇이고 왜 이런 회사들이 필요한 건가요?
빈 땅에다 아파트를 짓는다고 가정을 하면 땅 주인이 있고 아파트 짓는 회사가 따로 있습니다. 땅주인을 시행사라고 부르고, 아파트를 짓는 건설회사를 시공사라고 부릅니다.
예전에는 예전에는 아예 건설회사가 땅을 직접 사서 거기에다 아파트를 다 지어서 파는 방식이어서 건설회사가 시행도 하고 시공도 하기도 했는데요, 문제는 경기가 안 좋아서 갑자기 아파트 분양이 잘 안 되는 시기가 오면 건설회사는 여기저기서 부채를 끌어와서 아파트를 지어야 되는데, 그러다가 그 부채 못 갚고 부도나면 건설회사가 짓던 다른 아파트 현장도 공사가 중단되기 때문에 그런 위험을 피하기 위해서 건설회사는 건설만 하고 시행사는 다른 회사가 따로 맡는 관행이 생겼습니다. 혹시 아파트 짓다가 미분양으로 망하더라도 시행사만 혼자 망하고 말도록 바뀐 것입니다.
시행사는 우리가 아파트 분양을 신청해서 당첨이 되면 계약금과 중도금을 내야 하는데 그 돈으로 아파트를 짓습니다. 그런데 그 계약금과 중도금을 받는 시행사가 나쁜 마음 먹으면 그 돈을 아파트 공사 하는 데 안 쓰고 다른 곳에 몰래 빼돌릴 수도 있기 때문에 그래서 “우리는 시행사를 잘 못 믿겠으니까 좀 믿을 수 있는 회사가 아파트 분양 받은 분들한테 받은 계약금과 중도금을 관리를 해라 그래야 마음 놓고 계약금 중도금을 우리가 송금할 거 아니냐” 이런 수요가 생긴 거고, 그래서 중간에 약간의 수수료를 받고 보관 관리업무를 맡은 신탁회사(신탁사)들이 생겼습니다.
신탁회사들이 나쁜 짓을 하면 어떻게 하냐는 걱정이 생길 수 있습니다. 그런데 신탁사라는 게 나라에서 일정한 자격을 갖춘 회사에 대해서만 신탁회사 허가증을 내주고 이 허가증 있으면 먹고 사는 데는 지장 없도록 만들어 줍니다. 그러니까 신탁회사 입장에서는 “허가증이 있으면 먹고사는 데 지장 없는데 아파트 돈 빼돌려서 사고 한 번 치면 이게 날라가는 거니까 그러지 말자”라는 생각 갖게 만드는 구조입니다.
손경제210108
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